Od koupě pozemku k první cihle

Tento článek by měl pomoci všem, kteří si chtějí postavit nový dům a nevědí přitom, na koho se obrátit a čím vůbec začít. Vše co je pro vás nezbytné znát jsme sepsali s minimem odborných výrazů.

Volbou správného pozemku jsme se zabývali již v předchozím článku, který naleznete na našem webu. Nyní se nacházíme v situaci, kdy máme pozemek i základní představu, co na něm chceme vybudovat. Zároveň už také víme, že je náš záměr v souladu s územním plánem. Z vašeho pohledu se tedy dostáváme do tzv. "projekční fáze". Ta zahrnuje veškeré přípravy realizace stavby a skrývá v sobě velké množství dílčích úkolů jak pro stavebníka (osoba, která chce mít postavený dům), tak pro odborníky na konkrétní problematiku. Pro lepší orientaci rozdělíme celou problematiku do několika záchytných bodů tak, jak jdou v praxi po sobě:

1) Předprojektová příprava

Nejlepší je začít sběrem všech dostupných informací, které budou k projektu potřeba a které jsme již dnes schopni zajistit. Konkrétně se jedná o informace k pozemku, inženýrským sítím v jeho blízkosti a možnostem napojení na tyto sítě. Prověříme též limity dané územním plánem, obcí, zákony, sousedními pozemky, jejich majiteli atd. V neposlední řadě zrevidujeme i své požadavky na stavbu a představy o jejím užívání (chci mít dům na patro, ale dole pracovnu, chci kuchyňskou linku ve tvaru U, chci vanu a každý pokoj s vlastní šatnou ….). Velmi důležité je stanovit si celkovou investici.

2) Studie domu

Konečně se dostáváme k samotnému návrhu domu. V této chvíli se řeší velikosti místností, tvar domu a všechno, co nás zajímá z pohledu uživatele (jaká budou okna, jak bude dům na pozemku umístěn). Neřešíme, jak se to udělá, ale co bude výsledkem.

3) Projekt pro stavební povolení

Dalším logickým krokem je zajištění povolení tento dům zbudovat. V tomto kroku se zároveň upřesní některé podrobnosti vztahující se k domu. Zvolí se materiály, způsob vytápění, vedení trubek a kabelů i napojení na inženýrské sítě. Nezbytným krokem je zajištění průkazu energetické náročnosti a dokumentu o požárně bezpečnostním řešení. Takto připravený projekt již musí být zaštítěn autorizovanou osobou, která jej opatří otiskem kulatého razítka. Jedná se totiž o oficiální dokumentaci pro jednání s úřady a ta má svá pravidla.

4) Inženýring stavby

Nakresleno a sepsáno už máme vše potřebné. Nyní začneme komunikovat se všemi, kteří musí být s naším záměrem dle stavebního zákona seznámeni, ba co víc, musí s ním také souhlasit. Odborně se jim říká dotčené orgány a nejsou zde proto, aby nám zkomplikovaly stavbu, ale aby nás chránily před bláznivými nápady sousedů a stejně tak sousedy před nápady našimi. Proto vám musí projekt odsouhlasit například krajská hygienická stanice, hasiči, policie, odbor územního plánování, odbor životního prostředí a další instituce. Záleží opět na mnoha faktorech. Od stavebního úřadu se vždy dozvíte, které dotčené orgány je potřeba kontaktovat a zajistit jejich souhlas.

Smysl těchto pravidel je jasný. Povolit pouze takovou stavbu, která příliš nenarušuje státní ani obecní zájmy v této lokalitě, ale ani práva sousedů a jiných subjektů, které mohou být vaší stavbou dotčeny. Zní to hrozně, ale drtivá většina požadavků je stanovena nástroji pro územní plánování, které jsem důrazně doporučoval prostudovat ještě před zakoupením pozemku. Pokud se tak stalo, neměli bychom už narazit na žádnou zásadní překážku. Obecně se jedná o splnění požadavků na odstupovou vzdálenost a požárně nebezpečné prostory kolem stavby, nebo kontrola souladu s územním plánem.

Jakmile zajistíme všechny souhlasy a podpisy požadované stavebním úřadem, dostaneme konečně všechna potřebná povolení pro stavbu.

5) Prováděcí dokumentace

Stavba domů podle projektu pro stavební povolení je dnes stále častějším, ale zároveň dosti nebezpečným řešením. V ruce sice máme autorizovanou projektovou dokumentaci, neboli projekt schválený odborníkem, ale stále se jedná pouze o projekt určený k získání povolení stavět. U domů postavených podle takového projektu nenese projektant za nedostatky žádnou odpovědnost. Nejedná se přitom o žádné vyhýbání se odpovědnosti. Taková dokumentace jednoduše nemá dostatečnou podrobnost, která by zajistila kvalitní provedení díla. Realizační firma si tak musí detaily domyslet a výsledek může být tragický. Je to stejné, jako když poprvé vaříte nějaké jídlo bez receptu. Může se to podařit, ale můžete také zůstat bez oběda.

Pro realizaci stavby slouží jen a pouze dokumentace pro provedení stavby (DPS). Ta obsahuje všechny nezbytné informace. Ano, taková dokumentace je drahá. Cena se může vyšplhat i nad 100.000 Kč. Ušetřit podobnou sumu za "zbytečnou" dokumentaci, která není vyžadována zákonem, to je přece paráda. Všichni navíc tvrdí, že se dá stavět podle projektu pro stavební povolení. Ve skutečnosti je to však nesmysl. Za tím si stojím. Hodláte budovat nemovitost za miliony a šetříte přitom na kuchařce. Ve výsledku však často proinvestujete kvůli “úsporám” mnohem více. Prováděcí dokumentace totiž projekt nejen dále rozpracovává, ale také zpřesňuje a zefektivňuje. Některá zamýšlená řešení se nahrazují lepšími, odstraňují se chyby a rozpracovávají se složitější detaily. V neposlední řadě je tato dokumentace plná poznámek, které vás chrání před podvodnými realizačními firmami. Mají-li v ruce tuto kuchařku, nemohou si nic domýšlet ani řešit levněji, protože by tím porušili smlouvu. Vřele doporučuji si tuto dokumentaci zaplatit, jinak jdete s miliony na trh a téměř nic vám nekryje záda. Mnoho stavitelů už se takto spálilo a místo ušetření za dokumentaci platili několikanásobně více za opravy stavby a více práce.

Kdy se mám obrátit na odborníka a koho mám oslovit?

Nejlepší volbou je oslovit architekta nebo projektanta hned po pořízení pozemku. Někdo si chce studii na dům zpracovat sám, což samozřejmě může. Odborníkem musí být zpracována až dokumentace pro jednání s úřady a dotčenými orgány. Je však dobré si uvědomit, že ne každý má pro podobný návrh vlohy. Mnohé studie tak často končí v koši. Kvalitní návrh domu je odborná práce, kterou je lepší svěřit odborníkům. Máte v plánu stavět nemovitost za miliony, tak proč chcete to nejviditelnější a zároveň nejlevnější kvůli relativně malé úspoře řešit místo odborníků? Nechápu investory, kteří si dům navrhnou sami aby ušetřili 20 000, načež stejné částku vydají za návrh kuchyně nebo obývacího pokoje.

Nemějte strach oslovit projektanta a architekta. Konzultace jsou téměř vždy zdarma a ušetří vám spoustu čas, starostí i financí. Doufám, že vám tento článek osvětlil projekční fázi stavby a že si najdete čas i na další naše články.